Blog⁺

Želite, da izgradite porodičnu kuću, stambenu zgradu, radionicu, poslovni prostor, turistički objekat, itd? Da biste to ostvarili, potrebno je najpre, da kupite građevinsku parcelu tj. parcelu na kojoj može da se gradi, kao što i samo ime govori. Dakle, parcela se mora nalaziti u građevinskom području, gde je dozvoljna gradnja. Da bi gradili, potrebno je da dobijete građevinsku dozvolu, da bi novoizgrađeni objekat bio legalan i uknjižen u katastru nepokretnosti.

Kada ste pronašli parcelu na odgovarajućoj lokaciji, pre kupovine saznajte, šta je dozvoljeno graditi na konkretnoj parceli. Dakle, podnesite lokalnoj samoupravi zahtev za dobijanje informacije o lokaciji, u sekretarijatu za urbanizam i građevinske poslove! Popunite obrazac zahteva i platite taksu.

Informacija o lokaciji je dokument koji sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli, ili na više katastarskih parcela, na osnovu planskog dokumenta. Zahtev za izdavanje informacije o lokaciji može podneti bilo koje zainteresovano fizičko ili pravno lice.

Kada dobijete informaciju o lokaciji, u njoj će biti navedeni parametri koji određuju izgradnju, koji su projektantima i drugim delatnicima građevinske struke jasni ali laicima mogu da budu problem za razumevanje. Zato ćemo sada pojasniti neke osnovne parametre koje donosi informacija o lokaciji.

Stepen izgrađenosti (I) – to je odnos BRGP (bruto razvijena građevinska površina) i površine parcele. Npr: stepen izgrađenosti je 0,8 % (što je isto kao 80% od parcele). Ako je parcela veličine 10 ari, to je 1000m2 x 80% = 800 m2 BRGP. Dakle, na parceli se može izgraditi maksimalno 800m2 BRGP površine.

BRGP (bruto razvijena građevinska površina) parcele je zbir svih korisnih nadzemnih i podzemnih etaža (potkrovlje se redukuje na 60% kao i sve podzemne etaže). Odnos NETO i BRUTO površine se računa kao 1:1,25. Npr: bruto površina je 1000m2 : 1,25 = 800 m2 neto površine!

NRGP (neto razvijena građevinska površina) je veličina ograničena samo na upotrebu u planerske svrhe i odnosi se na BRGP UMANJENU za spoljne i unutrašnje zidove, zajedničke i pomoćne prostorije (hodnici, stepeništa, vešernice, itd), i druge opšte površine.

Stepen zauzetosti (Z) – To je udeo tlocrtne površine objekta u odnosu na površinu parcele i iskazuje se u %. Jednostavno – to je površina nadzemne etaže na parceli. Npr: stepen zauzetosti je 0,3% tade je vertikalnom projekcijom objekta moguće pokriti 30% tlocrtne površine placa.

Primer: plac je veličine 10 ari, to je 1000 m2 x 30% = 300 m2 to je površina nadzemne etaže

Spratnost objekta – to je podatak o broju podzemnih i nadzemnih etaža. Npr: S+P+4+PTK. Dakle, suteren+prizemlje+4 sprata+potkrovlje. Vezano za spratnost, u informaciji o lokaciji se precizira i maksimalna visina objekta. Npr: 18m, 26m, itd.

Namena objekta – objašnjava dozvoljenu funkciju objekta pa tako objekat može biti namenjen za stanovanje ili kombinovano stambeno-komercijalni objekat (deo za stanovanje i deo za poslovni prostor a njihov odnos se utvrđuje u % u odnosu na ukupnu bruto razvijenu građevinsku površinu), mogu se precizirati i delatnosti – trgovina, zdravstvo, itd a mogu biti i specijalne namene, garaže, skloništa, itd. Dakle, namena objekta precizira sadržaj objekta.

Informacija o lokaciji sadrži još puno preciznih mogućnosti i ograničenja izgradnje na građevinskoj parceli ali ovde nam je bio cilj, da objasnimo samo nekoliko osnovnih parametara koji će biti dovoljni, da se utvrdi veličina i sadržaj objekta koji može biti izgrađen.

Korisna stvar za kupce građevinskih parcela je pretraga parcela na digitalnoj platformi GeoSrbija na liknu www.a3.geosrbija.rs. U rubriku pretrage upišite broj katastarske parcele i navedite katastarsku opštinu na kojoj se parcela nalazi. Dobićete satelitski snimak terena na kome se parcela nalazi, sa oznakom broja parcele, ograničena bojom po ivicama parcele. Klikom na tu parcelu, možete dobiti informacije o veličini placa, o vlasniku, itd. Prilikom kupovine građevinske parcele, veoma je bitno, da saznate i stanje infrastrukture – da li postoje i koliko su udaljeni od parcele struja – vodovod – kanalizacija, jer će to uticati na troškove gradnje. I ove podatke možete dobiti na sajtu GeoSrbija.

Javnim uvidom u katastar nepokretnosti, www.katastar.rgz.gov.rs/eKatastarPublic/PublicAccess.aspx# , dobićete informaciju o vlasniku i obliku svojine, o parceli, o teretima i zabeležbama. Obratite pažnju na podatke o parceli – navodi se vrsta zemljišta. Npr, vrsta zemljišta je: zemljište u građevinskom području. To znači, da bi tu moglo da se gradi, ALI – ako je u nastavku navedeno, da je kultura zemljišta – njiva, to znači, da je potrebno izvršiti konverziju njive u gradsko građevinsko zemljište, da bi moglo da se gradi tj. da se podnese zahtev za izdavanje građevinske dozvole. Konverzija zemljišta je jednostavna procedura – podnesite zahtev i platite nadoknadu.

Kada ste sve proverili i nakon toga kupili građevinsku parcelu, angažujte projektni biro, koji će vam uraditi sve potrebne projekte i podneti zahtev za izdavanje građevinske dozvole.