Blog⁺

Kupovina stana u izgradnji ima određene rizike ali i prednosti.

RIZICI - da investitor ne izgradi zgradu ili ne završi na vreme ili ima nedostataka u dogovorenom kvalitetu gradnje ili jednostavno dogradi sprat ili dva koji nisu predviđeni građevinskom dozvolom pa onda ne može da se dobije upotrebna dozvola, što znači, da stan ne može da se uknjiži. Kako umanjiti ovaj rizik? Proverite investitora – šta je i gde gradio, kako je poštovao rokove, kakav mu je bonitet (finansijska stabilnost), da li ima građevinsku dozvolu i da li je platio doprinose za građevinsko zemljište na parceli na kojoj će graditi, kako planira finansiranje izgradnje (iz sopstvenih stredstava, iz kredita banke, pretprodajom stanova u izgradnji ili kombinacijom ovih opcija). Bitni su i saradnici investitora jer nije redak slučaj, da investitor i pored najbolje namere, da ispoštuje dinamiku gradnje, zapadne u docnju zbog izvođača i dobavljača, pa mora da ima mogućnost dodatnog finansiranja projekta a ako je nema, onda produžava rokove ili obustavlja gradnju. Savet je, da ne poklanjate svoje poverenje blanko, čak i kada poznajete investitora. Morate sprovesti ozbiljno i temeljno istraživanje a to je najbolje, da prepustite stručnjacima. Kontaktirajte agenciju za nekretnine, potpišite ugovor o posredovanju u kupovini nekretnine – Agencija Plus će u vaše ime i za vaš račun proveriti investitora i uslove kupovine, advokat agencije će proveriti ugovor o kupovini nekretnine u izgrednji koji će vam investitor ponuditi, u cilju zaštite vaših prava i predviđenih sankcija za investiora u slučaju ne ispunjenja ili odlaganja dogovorenih uslova. Rizik kupovine stana u izgradnji može se praktično eliminisati ako se investitor odlučio za projektno finansiranje u saradnji sa bankom. U ovom slučaju, banka je ta koja kontroliše investitora i tok gradnje, koja vrši plaćanja direktno na račune izvođača i dobavljača a ne na račun investitora koji bi sredstva iz kredita moga da preusmeri na druge namene ili na neka njegova druga gradilišta. U ovom slučaju, banka je garant posla i istovremeno odobrava stambene kredite kupcima.

PREDNOSTI – niža cena po m2, što ranije – to jevtinije. Kako odmiče gradnja, tako se se i cena po m2 povećava. Plaćanje „na rate“ – prema dinamici gradnje (prva rata na potpisivanju ugovora, druga na koti 0, treća na trećem spratu, četvrta na postavljanju krova, itd., 5-7 rata u periodu od 12-24 meseca. Imate mogućnost, da u toku gradnje vašeg stana izaberete boju parketa, vrstu i kvalitet keramičkih pločica, možda pomeranje nekog zida – možete prilagoditi gradnju svojim potrebama i željama. Ovakav način kupovine je svakako i investicija jer ako ste kupili stan po npr ceni od 2000 eur/m2 na početku gradnje, kada je stan gotov i useljiv, njegova tržišna cena je 10-20% veća! Kupovina putem stambenog kredita - uobičajeno je, da banke odobravaju stambene kredite kupcima tek na 80% izgrađenosti objekta ali kada je projektno finansiranje u pitanju, banka može na bilo kom nivou izgrađenosti, da odobrava stambene kredite. Za kupovinu putem stambenog kredita, potrebno je da imate samo 10-20% sopstvenog novca za učešće. Dakle, ako kupujete stan u izgradnji koji košta 100.000 eur, ulažete samo 20.000 eur sopstvenog novca. Ako stan kupujete, da bi ga izdavali, mesečna cena zakupa bi trebalo da pokrije troškove rate kredita. Na ovaj način, Vi ste posle 15 godina izdavanja, otplatili stan tj „sam se isplatio“.

STRANCI ne rezidenti mogu da kupuju stanove u izgradnji, sopstvenim novcem. Nisu kvalifikovani za stambene kredite. Stranci ne rezidenti ne mogu dobiti provremeni boravak u Srbiji na osnovu kupovine stana u izgradnji. Oni mogu zatražiti privremeni boravak u Srbiji tek nakon što stan bude uknjižen u katastru, na njihovo ime.

PDV refundacija – na stanove u izgradnji kupci plaćaju 10% pdv. Kupci prvog stana, državljani Republike Srbije, mogu da zatraže refundaciju plaćenog pdv-a, ako ispune Zakonom propisane uslove. Zahtev za refundaciju pdv-a se podnosi poreskoj upravi na teritoriji na kojoj je registrovano sedište investitora, jer kada ste vi platili investitoru cenu uvećanu za pdv, investitor je taj pdv uplatio poreskoj upravi na teritoriji gde je registrovano njegovo sedište.